2025上半年，房地产行业依旧在调整中前行。市场寒意未消，百强房企销售规模同比下滑超40%，不少企业仍面临较大的财务挑战。
今年年初，万科迎来了其发展历程中的重要转折点：大股东躬身入局，充实管理力量。
此后我们看到，大股东用实际行动坚定支持万科渡过难关，这份支持成为了万科在行业寒冬中前行的重要底气。
近期万科2025半年度业绩报告出炉，涛哥看了下万科的数据：
上半年万科营收1053亿，新盘普遍获得热销，去化率超90%，在行业普遍承压情况下，这样的成绩来之不易。
更值得关注的是，自2023年以来，万科已累计盘活可售货值近800亿，走出一条坚韧的自救之路。
债务偿还方面，万科已如期完成243.9亿公开债偿还，2027年之前已无境外公开债到期。
当然，也不能忽视万科当前面临的挑战，上半年净亏损108.6亿，压力仍不小。
但总体来说，万科在自身努力、国资股东以及各方支持下，正一步步走出低谷。
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开发业务：存量突围与产品力制胜
开发业务依然是万科的“压舱石”，上半年万科开发业务销售收入近700亿，在存量盘活和产品力打造上，展现出了强大的韧性和实力。
存量盘活是万科近年的突围重点，数据显示，2023年以来，万科已盘活项目64个，贡献可售货值约785亿，累计实现新增销售超200亿。
仅在2025上半年，就通过存量盘活优化和新增产能近百亿，盘活回款近60亿。
涛哥发现，万科的存量盘活术并非简单的资产出售，而是形成一套系统性的打法。
对于商办占比较高的地块，万科结合城市实际需要通过“收储、调规、再出让” 的方式进行盘活，既解决了资源盘活问题，又实现了城市空间优化与功能完善。
比如在成都，万科将3.8万方商业资产置换为住宅项目，目前已开盘销售，实现了多方共赢。
同时，万科充分利用专项债政策，已向政府申报36个项目，其中15个已纳入市级清单，近期天津某项目已与土地整理中心签订专项债收储框架协议。
而在产品力打造上，万科也始终坚持“好房子”标准，不断迭代自身“三好”住宅产品标准。
经过多年技术积淀，万科形成24项产品标准及约520项设计要求与技术措施，并在全国多个项目中推进落地。
去年热销120亿的上海理想之地，作为万科未来城市的首发项目，已成功入选住房和城乡建设部全国首批好社区案例及上海市首批好房子案例。
今年1-6月万科多地项目也实现热销，成都、温州、天津等多项目首开去化超90%，广州理想花地更是获得广州主城区销售套数第一。
在交付方面，万科上半年交付房屋超4.5万套，超50个项目实现“交付即交证”，对产品与品质坚持高要求，是万科能够在市场中保持竞争力的核心原因。
不过我们也应清醒地看到，万科开发业务仍面临不小的压力。销售规模同比降幅较为明显，万科管理层解释主要是因为新盘供应较少，以存量资源去化为主。
财报显示，截至2025年中期，万科未结算的待开发项目、在建项目和存量土地合计建面超6000万方，尚可维持一定在建和存货规模并为后续发展提供支撑。
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经营服务业务：构建第二增长曲线
在房地产行业转型的大背景下，经营服务业务已成为房企突破发展瓶颈、构建新增长极的重要方向。
万科在经营服务领域布局较早，上半年经营服务业务继续保持稳健增长，贡献了稳定的收入和利润来源。
万物云作为万科物业板块核心平台，上半年营收达182亿，保持市场领先地位，核心净利润13.2亿，同比增长10.8%，实现利润增长大于营收增长的不俗表现。
涛哥注意到，万物云首创的“弹性定价”模式正引起物业行业变革，目前万科云合同住宅项目5178个，从规模到能力都保持绝对引领。
长租公寓是万科经营服务领域的另一张王牌。上半年其长租公寓运营管理超27万间，超13万间房源已被纳入保障性租赁住房，业务规模、效率、纳保量保持行业第一。
商业业务同样表现不俗，上半年客流、销售、坪效等指标都稳步增长，整体出租率超93%，客流同比增长7.8%，销售额同比增长7.2%。
物流业务出租率保持行业领先，万纬物流累计开业项目约150个，物流仓储业务实现了营业收入20.7亿，同比增长6.7%。
更值得关注的是，万科正加快建设经营性不动产的资产证券化通路，推动经营服务业务“由重变轻”。
据悉他们正建立面向未来发展模式的资产良性退出通道，包括REITs、PRE-REITs基金，构建经营业务完整的“投融管退”商业模式闭环。
总的来看，上半年万科经营服务业务全口径收入占营业收入的比例超过20%，未来还将进一步提高。经营服务业务成为万科未来实现可持续发展的重要支撑，构建起了坚实的第二增长曲线。
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大股东支持：从流动性支持到生态协同
今年初，大股东躬身入局，充实了万科的管理力量。
半年多来，深铁不仅为万科提供了有力的流动性支持，更在业务协同、资源整合等方面展开深度合作，为万科走出低谷、打开未来发展空间注入了强大动力。
流动性支持方面，深铁集团用真金白银展现了大股东的担当，这个市场已有目共睹。
在深铁集团和金融机构等多方支持下，万科顺利完成243.9亿元公开债务偿还，2027年前已无境外公开债到期，为公司改革化险创造了良好条件。
但深铁对万科的支持不止于资金层面，双方在业务融合发展上的探索更具看点。
今年7月，万科与深铁携手上线全球首例“机器人自主搭乘地铁为商家配送货”试点合作成功出圈，引发市场广泛关注。这一创新不仅是科技应用的成功尝试，更是双方战略融合、业务协同的生动体现。
涛哥看到，事实上双方的融合发展已经在多个领域展开。今年4月万科泊寓与深圳地铁置业集团签署了深铁项目租赁运营合作框架协议，深化住房租赁领域的融合发展。
万科商业也在全面深化与深铁商业的合作，将共同探索实践面向未来的轨交商业产品模型与创新运营模式。
除此之外，在TOD综合开发、工程代建、基础设施运维养、科技创新等方面，万科与深刻也将启动全面的深度合作，不断发挥资源禀赋，探索新的发展机会。
从流动性支持到全方位业务协同，万科与深铁的融合发展正在迈向更深层次——
双方融合不仅为万科带来了流动性支持，更重要的是通过资源整合和优势互补，为万科打开了长期发展的想象空间。
深铁的轨道交通资源与万科的房地产开发、城市服务能力相结合，将有望构建起“轨道+物业+科技”的创新生态，为万科在新发展阶段培育新的核心竞争力。
回顾万科2025上半年的表现，在行业整体承压的背景下，万科通过自身努力和各方的支持，在改革化险以及融合发展的道路上取得了显著进展。
虽然目前万科仍存在净利润亏损、毛利率低位运行、销售规模下滑问题，彻底化解风险仍需“以时间换空间”。但整体的趋势和方向是健康并且乐观的。
涛哥看来，万科的转型之路，是中国房地产行业从高速增长向高质量发展转型的一个缩影。
在这个过程中，必然会经历阵痛，但只要方向正确、措施得力，就一定能够逐步走出困境，迎来新的发展机遇。
凤凰涅槃非一日之功，万科的改革化险和转型发展也需要时间和耐心。
有理由相信，在自身努力和各方支持下，万科能逐步走出低谷、重回健康轨道，成为房企转型发展的成功案例。
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